Для слаженной работы смарт-систем зданий необходимы единые правила и стандарты, позволяющие избежать фрагментации решений и сделать их масштабируемыми. Именно этот процесс сейчас разворачивается в российском жилищном секторе: государство задаёт вектор, а рынок подстраивается, консолидируя усилия вокруг крупных и технологически развитых игроков.

Цифровизация многоквартирного жилищного фонда перестала быть технологическим экспериментом, став потребностью современного городского пространства. Сегодня люди ждут от жилья повышенного уровня безопасности и комфорта, удобства управления инфраструктурой и персонализации сервисов. Однако без единых правил рынок рискует погрузиться в «зоопарк технологий», когда точечные решения от разных вендоров оказываются трудно совместимыми, сложными в обслуживании и потенциально уязвимыми с точки зрения кибербезопасности.

От пилотных проектов к массовому внедрению: что говорят новые законы о цифровизации зданий в 2025 году

Ключевым этапом в формировании системного подхода к цифровизации МКД стала «Перспективная программа стандартизации в области умных домов, зданий и сооружений на 2023 – 2030 гг.», разработанная и утвержденная межведомственной рабочей группой Минцифры, Минстроя и Минпромторга совместно с АНО «Умный МКД». В рамках реализации этой программы в 2023–2024 годах введены первые ГОСТы серии «Умный дом» — нормативная основа для внедрения цифровых технологий в жилищном секторе. На текущий момент утверждено 11 стандартов:

• ГОСТ Р 71199-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Термины и определения», устанавливающий единые понятия в области умного дома для применения в проектной документации и технических регламентах.
• ГОСТ Р 71200-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Общие положения», устанавливающий общие положения в области проектирования, применения, типовой структуры, интерфейсов и состава систем умного дома, а также их совместимости с внутренними и внешними системами.
• ГОСТ Р 71865-2024«Системы киберфизические. Умный дом. Архитектура», определяющий архитектуру умного дома (УД), модели единой цифровой среды и требований к ней.
• ГОСТ Р 71866–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Общие технические требования к автоматизированным системам управления зданием» и ГОСТ Р 71867-2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Стадии создания автоматизированной системы управления зданием»
• ГОСТ Р 71868–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Классы многоквартирных домов. Часть 1. Требования к классам», определяющий 5 классов умных домов и их функциональное наполнение.
• ГОСТ Р 71871–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Базовый набор устройств и оборудования», описывающий требования к базовому набору устройств и оборудования умного дома.
• ГОСТ Р 71870–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Требования к устройствам. Общие положения».
• А также 3 ГОСТа для устройств поквартирной и общедомовой автоматизации: ГОСТ Р 71869–2025 «Системы киберфизические. Умный дом. Требования к автоматизированным системам управления освещением», ГОСТ Р 71872–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Требования к устройствам. Многоабонентский домофон» и ГОСТ Р 71873–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Требования к устройствам. Ethernet реле»

В текущем году разработаны и готовятся к утверждению еще 8 ГОСТов серии «Умный дом».

Их главная цель — обеспечить совместимость оборудования и систем разных производителей при создании единой цифровой среды, и гарантировать необходимый функционал, что позволяет обеспечивать безопасность, энергоэффективность и масштабируемость решений как в новостройках, так и в существующем жилищном фонде.

В июле 2025 года Правительство России утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года. Документ, разработанный Минцифры России при участии АНО «Умный МКД», меняет подход к проектированию и эксплуатации жилья. Теперь застройщики уже на этапе проектирования могут формировать единую цифровую среду здания, чтобы избежать фрагментации решений, снизить затраты на последующую модернизацию и обеспечить долгосрочную поддержку инфраструктуры.

Как стандарты повлияют на рынок?

На практике стандартизация уже влияет на структуру рынка. Входной порог для производителей и интеграторов растёт: прохождение сертификации и соответствие ГОСТам требуют значительных ресурсных вложений. Это закономерно ведёт к консолидации рынка вокруг крупных и технологически зрелых игроков, способных обеспечить полноту покрытия требований и долгосрочную поддержку решений.

Примером такого подхода является цифровая платформа для умных зданий Ujin OS, которая не только соответствует утверждённым стандартам, но и может стать одним из ключевых инструментов для реализации Концепции. Устройства Ujin также входят в базовый набор оборудования для «умного дома», что подчёркивает их соответствие актуальным нормативным требованиям.

«Ключевое достижение уходящего 2025 года — формирование целостной системы регулирования цифровизации в МКД, которая объединяет интересы застройщиков, ИТ‑компаний и конечных пользователей. Если раньше это было больше похоже на игру в конструктор, где каждый собирал своё, то сейчас пришло время объединять усилия для создания единой цифровой системы. Считаю, что успех дальнейшего развития рынка будет зависеть от координации усилий государства и профессионального сообщества, а также от гибкости в адаптации стандартов к динамично меняющимся технологическим реалиям», — подчёркивает CEO «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова.

А дальше что? Планы на 2026–2030 годы и тренд на импортозамещение

Стандартизация цифровизации недвижимости создаёт фундамент для массового внедрения цифровых решений в ЖКХ, повышения качества жизни горожан и развития конкурентоспособного отечественного ИТ‑сектора.

Среди ключевых вызовов на пути реализации системного подхода к цифре остаются:

• обеспечение доступности решений для разных классов жилья
• обучение кадров для обслуживания умных МКД
• адаптация уже введённого в эксплуатацию жилого фонда к новым стандартам.

В ходе реализации Концепции будут разрабатываться и другие нормативно-технические и правовые документы, описывающие устройства, системы, платформы умного дома и правила их внедрения и эксплуатации. При этом важным вопросом останется создание безопасных условий для жителей: как на физическом уровне, так и в целях защиты персональных данных.