Новости

Шаг за шагом: этапы создания умных жилых комплексов

Сегодня словосочетание «умный дом» можно встретить практически в любой рекламной кампании новостроек. Однако настоящий «умный ЖК» отличается от «квази-умного ЖК», в первую очередь, централизованным управлением сервисами и инженерными системами (СКУД, АСКУЭ и пр.) здания. О том, как застройщику создать настоящий «умный ЖК» рассказывает Светлана Перминова, директор компании «Юникорн», разработчика платформы Ujin.

Внедрение систем «умный дом» возможно на любой стадии жизненного цикла объекта. Даже во вторичном фонде проводятся работы по добавлению элементов «умного дома». Однако максимально эффективно и экономически выгодно инициировать процесс в начале проектирования жилого комплекса, совместив с соответствующими этапами строительства. В этом случае можно выделить 9 ключевых шагов создания умного ЖК.

1. Выбор IT-компании
Как и в строительстве, выбор подрядчика является ключевым моментом. Для создания «умного ЖК» необходимо, чтобы IT-подрядчик сопровождал проект на протяжении всего жизненного цикла — от разработки ТЗ и до гарантийного и сервисного обслуживания систем «умного дома».

Задача IT-компании — создать единую цифровую среду здания, собрав под управлением цифровой платформы воедино модули умного дома, пользовательские интерфейсы и данные инженерных систем здания.

Также на рынке есть компании, которые помимо предоставления программного продукта для управления сервисами умного ЖК, готовы предложить своим клиентам и собственные устройства для системы «умная квартира». В таком случае, при комплексном подходе, есть возможность оптимизировать затраты на внедрение системы «умный дом».


2. Разработка концепции смарт-инфраструктуры
Создание индивидуального решения «умного жилого комплекса» начинается с разработки концепции смарт-инфраструктуры. В этот документ вкладываются основные представления о том, какие сервисы будут действовать на территории жилого комплекса и в «умной квартире», какой функционал будет доступен всем типам пользователей (собственникам жилой, нежилой недвижимости, управляющей компании, арендаторам, гостям, обслуживающему персоналу и т. д.).


Не стоит забывать и про маркетинговую ценность внедряемых технологий, так как разработка концепции включает анализ лучших практик реализации «умных жилых комплексов» и целевой аудитории.

Именно в соответствии с концепцией смарт-инфраструктуры разрабатывается техническая документация, которая ляжет в основу всех дальнейших действий.

В рамках разработки концепции девелопер также определяется с приложением, с помощью которого жители будут пользоваться сервисами умного ЖК и управлять умной квартирой.

3. Выбор мобильного приложения
Уже сегодня жители большинства ЖК с умными сервисами пользуются мобильным приложением. Сложно представить «умный ЖК» без соответствующего интерфейса для собственников квартир. IT-компании предлагают решения с разными возможностями и функционалом. Для жильцов, конечно, предпочтительнее, когда одно приложение дает доступ и к сервисам ЖК, и к управлению «умной квартирой».

Застройщик может использовать готовое приложение либо заказать у IT-компании кастомизированное. Также возможен вариант использования приложения сторонней компании, но здесь стоит обратить внимание на открытость платформы и в целом возможности интеграции.


4. Технический стандарт
Технический стандарт — документ, описывающий технические характеристики, предъявляемые к оборудованию и коммуникациям жилого комплекса и квартиры. Разрабатывается на основе утвержденной концепции смарт-инфраструктуры и содержит принципиальные схемы построения инженерных систем, информацию обо всех нюансах, которые нужно учесть при проектировании инженерных систем, IoT-оборудования, монтаже и пусконаладке.

Этот документ дополняет технические задания на разработку проектной документации объекта и столь же обязателен для выполнения.

В процессе разработки стандарта происходит выбор технических решений, вендоров, оборудования и программного обеспечения, которые будут входить в состав «умного здания».

5. Выбор цифровой платформы
Далее застройщик определяется с выбором цифровой платформы, под управлением которой будут находиться умные системы здания. От платформы зависит функционал и адаптивные возможности реализуемой системы «умный дом», информационная безопасность данных и особенности последующего обслуживания.

Здесь важно понимать, что наличие открытого API (программный интерфейс приложения) является принципиальным моментом, от которого зависит потенциал интеграции с различным оборудованием и программным обеспечением российской или зарубежной разработки. Решения для «умного здания» по типу коробочных аппаратно-программных комплексов, где ПО может работать со строго определенным оборудованием, характерные для телеком-операторов, либо предлагаемые на рынке компаниями-производителями оборудования, накладывают определённые ограничения на этапе эксплуатации объектов. А также усложняют задачу построения единой системы управления несколькими ЖК девелопера, особенно если есть потребность включить в эту систему объекты, введенные в эксплуатацию более двух лет назад.


Архитектура платформы должна обеспечивать горизонтальное масштабирование, надежность работы и возможность быстро дорабатывать новые модули, создавать новые сервисы.

Система «умное здание» является поставщиком большого количества данных о работе инженерных систем, управляющих организаций и действиях пользователей. Возможность анализировать эти данные мотивирует девелопера подключать к такой платформе не один, а несколько жилых комплексов. Поэтому при выборе платформы лучше учесть такую перспективу. Платформа должна обеспечивать объединение информации с нескольких объектов в единую цифровую среду.

Также стоит обратить внимание на то, будет ли платформа умного здания размещена на выделенном сервере на территории ЖК или работать в облаке.
В первом случае девелопера ждет покупка серверного оборудования и соответствующие затраты по его обслуживанию. Кроме того, важно быть внимательным к хранению персональных данных. Сервер, на котором хранятся персональные данные, должен соответствовать требованиям законодательства, поэтому наиболее предпочтительным является вариант использования SaaS-решений, где данные хранятся на облачных серверах в сертифицированных дата-центрах. Девелопер и управляющая организация при таком подходе не рискуют нарушить законодательство в части обработки персональных данных.

Размещение платформы в облаке повышает надежность и ее доступность для пользовательских интерфейсов (web-интерфейсов, мобильных приложений и голосовых помощников).

В случае потери связи с объектом мобильное приложение всегда «достучится» до облачной платформы, а это значит, что пользователь сможет авторизоваться и пользоваться сервисами, не связанными с работой инженерных систем.


При размещении платформы на сервере на объекте потеря связи с ним превратит все пользовательские интерфейсы в «тыкву».

Важно понимать, что платформа умного здания не заменяет собой ПО в составе инженерных систем здания. Работа этих систем происходит автономно, самостоятельно, в соответствии с требованиями законодательства.

Задача платформы умного здания — осуществлять мониторинг состояния инженерных систем и передавать в них управляющее воздействие (команды), при возможности/необходимости обеспечивая межсистемное взаимодействие, выполнение автоматических сценариев и ручное управление.

6. Аудит
Качество соблюдения технического стандарта контролируется аудитом проектной документации, СМР (строительно-монтажных работ) и ПНР (пусконаладочных работ). Итогом аудита становится отчет застройщику о готовности инженерных систем и сетей объекта к подключению к цифровой платформе «умного здания» с рекомендациями по исправлению нарушений технического стандарта, если таковые будут обнаружены.

7. Установка оборудования и подключение платформы
Это момент непосредственной реализации системы «умный ЖК», когда все планы переходят в практическую плоскость. Проводится монтаж инженерных систем и IoT-устройств на территории, во всех зданиях, в том числе и непосредственно в квартирах (прокладка слаботочных систем, монтаж, пусконаладка, организация каналов доступа к инженерным системам здания).


Затем осуществляется подключение к цифровой платформе для управления системами жилого комплекса. Эти работы, установку и подключение, рекомендуется осуществлять силами одной и той же компании, чтобы избежать лишних затрат и перекладывания ответственности между участниками процесса. Соответственно, выбранный подрядчик должен обладать необходимыми компетенциями и сертификацией. Результатом этого этапа становится передача заказчику «ключей» от цифровой среды здания.

8. Обучение управляющей компании
Успешное внедрение цифровых сервисов в мире современных технологий зависит в том числе и от определенной компетенции пользователя. Это касается и систем «умный дом». И если жилец дома использует соответствующее мобильное приложение с интуитивно понятным интерфейсом без особых сложностей, то сотрудник управляющей компании благодаря цифровой платформе получает обширный пласт информации о цифровой жизни здания, работе с которым нужно учиться. Специфические знания по управлению «умным ЖК» лучше всего получать напрямую от разработчика IT-решения, выбранного в качестве платформы умного здания, с привлечением подрядчика, который внедрял и настраивал систему.


9. Сервис и техподдержка
Все элементы умного здания должны быть обеспечены системами автоматического мониторинга и автотестами, проверяющими работоспособность сервисов. Тем не менее, даже при автоматизации мониторинга любая цифровая система нуждается в обслуживании.

Экономически выгоднее и проще внедрять цифровую платформу «умного дома», уже имея в пакете договора гарантийное обслуживание. Также предпочтительно выбирать решения, производители которых готовы обеспечить все уровни технической поддержки, в том числе, готовы обрабатывать прямые обращения конечных пользователей.

Стабильность работы системы и качественная техподдержка напрямую влияют на репутацию девелопера и УК в глазах жителей дома и будущих покупателей.

Узнать больше о сервисе

Источник: https://cud.news/64572/